Пример: переговоры как сущность

⚠️ Пример, не рабочая база (задача 009). В базы ничего не загружено. В рабочей базе в поле type стоял бы тип сущности — deal, по странице на сделку; здесь type: Example Page, потому что это пример (PROPOSAL, вариант Г).

Сводка

• Переговоры (deal) — отдельная сущность на одно объявление или пакет объявлений: этап, предложения, итог, причина отказа, журнал событий (так в Pipedrive и HubSpot — исследование CRM, раздел 4; модель — PROPOSAL §2).
• Сейчас в реестре вместо этого одно поле квартиры status_in_conversation; предложенных цен, итога и причины там нет.
• Ниже — 4 реальных случая на одной странице для сравнения. В рабочей базе каждый — своя страница deal-….
• Ручная зона (<!-- manual:begin --> … <!-- manual:end -->) здесь одна, внизу. В рабочей базе «Чему учит» каждого случая стоит в ручной зоне своей страницы deal-….
• Успешной сделки (купили или сняли) в данных нет. Самый «успешный» случай — просмотр состоялся, и агент сам дал расходы и намёк на торг.

Факты

• 🔮 Додумал: id переговоров — моё предложение; в реестрах их нет.

Воронки (pipeline)

• Для покупки и аренды — разные воронки: у покупки задаток (arras) и нотариус, у аренды — документы и договор (исследование CRM, 4.1 и вывод 10).
• Этапы — как в PROPOSAL §2 («Стадии переговоров»). 🔮 Додумал: названия этапов — предложение исследования CRM, не стандарт.

Покупка

Аренда (в том числе Ukio на весну 2027)

Итог и причина отказа

• Поля outcome, lost_by и единственный список lost_reason — в PROPOSAL §2, «Итог переговоров». Своего списка эта страница не держит.
• Правило: lost без lost_reason не сохраняется — проверка в скрипте (PROPOSAL §2; исследование CRM, 4.4).

Случай 1 — торг On Urbe за две квартиры на Pescadors · open

• Кто: On Urbe Grup Barceloneta — офис, Franco, Fernando.
• Объект: первая квартира + вторая в том же доме, по 176 000 €.
• Цены:

• Итог: не виден. После 31.08 мы в выгрузке не писали; 27.10 агентство прислало другую квартиру. Статус open, этап negotiating.

Хронология случая — в рабочей базе это строки после разделителя хронологии на странице deal-…:

• 2026-08-05 | WhatsApp офис — после просмотра: бюджет на одну квартиру, спросили цену за обе.
• 2026-08-05 | WhatsApp офис — 352 000 € за обе; мы: «compraríamos encantados por 290.000 € hoy mismo» («с радостью купили бы за 290 000 € сегодня»).
• 2026-08-05 | WhatsApp офис — для официального предложения нужен задаток 1 % (2 900 €), возвратный.
• 2026-08-06 | WhatsApp офис — за одну квартиру хозяева отклоняли до 160 000 €.
• 2026-08-07 | WhatsApp офис — торопят с ответом.
• 2026-08-27 | WhatsApp офис — мы вернулись через 20 дней; первая квартира снижена с 185 000 € до 176 000 €.
• 2026-08-27 | WhatsApp Fernando — 280 000 € «68.000€ a la baja»; путь — обещание покупки и 1 % (2 800 €).
• 2026-08-31 | WhatsApp офис — зовут в офис с твёрдым предложением; квартиры юридически раздельные.
• 2026-10-27 | WhatsApp офис — новая квартира от Victor; о Pescadors ни слова.

Чему учит

• Пакет двух квартир — рабочий рычаг: агентство само стало продвигать «обе одной сделкой».
• Без задатка 1 % цена до хозяев не доходит — твёрдое предложение готовить сразу.
• Мы держали ~18–20 % скидки, хозяева за одну квартиру отклоняли до 160 000 € (−9 %) — разрыв большой; 🔮 Додумал: без уступки или без твёрдой заявки торг стоит.
• Пауза в 20 дней не убила интерес агентства, но цена за это время упала только у одной квартиры.

Случай 2 — Housfy, Calle Safareigs · lost, отказал я

• Кто: Housfy, виртуальный агент «ClaudIA» (бот записи на просмотр).
• Объект: calle-safareigs-08003-housfy — 245 000 €, 2 комнаты, 34 м².
• Причина: location-outside-search-zone (🔮 так я перевёл слова в код из списка PROPOSAL) — «no me gusta la ubicación» («не нравится расположение»). На карте — ~500 м к северу от остальных кандидатов.

Хронология случая — в рабочей базе это строки после разделителя хронологии на странице deal-…:

• 2026-08-03 | WhatsApp Housfy 09462BA77A… — бот предложил записаться на просмотр Calle Safareigs.
• 2026-08-03 | WhatsApp Housfy B1079FB3D9… — цена 245 000 €, 2 комнаты, 34 м², даты просмотров.
• 2026-08-03 | WhatsApp Housfy 3AA87670C9… — отказ: не нравится расположение (через 2 минуты после карточки).
• 2026-08-03 | WhatsApp Housfy 012834CEF2… — бот отметил «нет интереса».

Чему учит

• Отказ за 2 минуты по одному адресу — значит, зону поиска можно проверять до переписки: фильтр карты по пятну у пляжа отсеял бы это объявление.
• 34 м² за 245 000 € — 🔮 Додумал: полезная точка цены за м² для района, хотя объект отклонён.

Случай 3 — FORTIA, idealista 112027922 · lost, отказали они

• Кто: контакт idealista-advertiser-346********20, профиль WhatsApp «FORTIA» (fortia, уверенность low).
• Объект: idealista-112027922-barceloneta-reserved — Барселонета, без адреса и цены.
• Причина: sold-or-rented-to-other — «Actualmente está reservado» («сейчас забронирована»).

Хронология случая — в рабочей базе это строки после разделителя хронологии на странице deal-…:

• 2026-08-05 | WhatsApp FORTIA A56AD81DED… — агент написал сам: мы интересовались жильём на Барселонете.
• 2026-08-05 | WhatsApp FORTIA A5DAD02B9F… — квартира уже забронирована.
• 2026-08-05 | WhatsApp FORTIA A59E65146F… — агент спросил: ищем только на Барселонете? без лифта подходит?

Чему учит

• Хорошие квартиры на Барселонете бронируют быстро — 🔮 Додумал: писать в день появления объявления.
• Агент с «чужим» объявлением — канал к другим квартирам: он сам спросил о критериях. Ответа в выгрузке нет — упущенный контакт.

Случай 4 — Celea Team, Carrer del Mar 117 · просмотр состоялся

• Кто: Celestino, Celea Team (celea-team-celestino).
• Объект: carrer-del-mar-117-barceloneta — idealista 112091440, цена нет в данных.
• Почему «успешный»: договорились о просмотре за 4 минуты, просмотр прошёл, на следующий день агент сам прислал расходы и написал, что цену можно обсуждать.
• Итог сделки: open — после 06.08 сообщений нет.

Хронология случая — в рабочей базе это строки после разделителя хронологии на странице deal-…:

• 2026-08-03 | WhatsApp Celea AC69B3C37E… — агент написал сам, спросил, когда удобно посмотреть.
• 2026-08-04 | WhatsApp Celea 3A30DBE30D… — мы предложили два окна: среда 13:00 или после 15:00.
• 2026-08-04 | WhatsApp Celea AC7C197BA1… — подтверждено: среда 13:00, carrer del Mar 117 (через 4 минуты).
• 2026-08-05 | WhatsApp Celea AC3ED4C4B4… — утреннее напоминание агента; просмотр состоялся.
• 2026-08-06 | WhatsApp Celea ACB73EC083… — община 277 €/квартал, IBI 558 €/год, «there is some room to negotiate the price» («есть место для торга»).

Чему учит

• Два конкретных окна времени → подтверждение за минуты.
• Агент сам открыл торг — 🔮 Додумал: следующий шаг — спросить цену и назвать свою; сейчас сделка стоит на нашей стороне.
• Расходы (община, IBI) приходят после просмотра — в карточке объекта нужны поля community_fee_eur_per_quarter, ibi_eur_per_year.

Open Threads

• Случай 1: подали ли твёрдое предложение 31.08 и что ответили хозяева?
• Случай 4: цена Mar 117 — нет в данных; продолжать ли торг?
• Случай 3: отвечать ли агенту FORTIA на вопрос о критериях?

Timeline

• 2026-08-03 | реестр квартир — Housfy Safareigs: rejected_by_me.
• 2026-08-05 | реестр квартир — FORTIA 112027922: rejected_by_them; Celea Mar 117: visited; On Urbe Pescadors: торг начат.
• 2026-08-27 | чат Fernando — On Urbe: предложение 280 000 € за обе.
• 2026-11-02 | задача 009 — переговоры собраны в пример; итог On Urbe и Celea — open.