Задача 009 — веб-исследование: модель данных CRM недвижимости и бесплатная гео-карта

Все страницы просмотрены 2026-11-02. Пометка 🔮 Додумал: — вывод без прямого подтверждения источником. Пометка «✅ Проверил запросом» — один тестовый HTTP-запрос из терминала 2026-11-02 (не браузер).

Главное за 30 секунд

• Квартира ≠ объявление. Объявление (listing) — запись агентства с ценой и агентом; квартира (unit) — физический объект; одна квартира → много объявлений. RESO так и делает: Property = объявление MLS, физический объект — отдельный идентификатор UPI.
• В Испании есть бесплатный «ключ дома» — referencia catastral. Первые 14 символов — участок / дом, ещё 4 — конкретная квартира. Catastro отдаёт её по адресу и по координатам без ключа (✅ проверил).
• Координаты без ключа есть у трёх сервисов: Nominatim (1 запрос/с, свой User-Agent, кэшировать), ICGC Geocoder (только Каталония, отдаёт GeoJSON), Photon (fair use).
• Границы 73 barris — Open Data BCN, CC BY 4.0. Готового WGS84-GeoJSON там нет: есть JSON/CSV с WKT-полем geometria_wgs84 (1 МБ) и ZIP-GeoJSON в EPSG:25831 (2,7 МБ). Конвертация в GeoJSON — 20 строк Python без библиотек, итог ≈366 КБ (✅ проверил).
• ⚠️ file:// и тайлы OSM. С 2026 года tile.openstreetmap.org отдаёт 403 «Referer is required» страницам, открытым двойным кликом. Выход: открыть через python3 -m http.server (localhost) или взять тайлы ICGC.
• ⚠️ CARTO больше не бесплатен без ключа: без ключа на тайле водяной знак «API KEY REQUIRED» (✅ проверил) — нам не подходит.

1. Модель данных CRM недвижимости

1.1. Физический объект и объявление — разные сущности

• RESO Data Dictionary 2.0 (стандарт MLS США): ресурс Property описан как «Fields commonly used in a Multiple Listing Service (MLS) listing» — то есть это объявление, а не здание.
  • В нём есть поля объявления: ListingKey, ListingId, ListPrice, OriginalListPrice, PreviousListPrice, ClosePrice, StandardStatus, ListAgentKey, ListOfficeKey, BuyerAgentKey, CloseDate, DaysOnMarket.
  • И поля физического объекта: UnparsedAddress, Latitude, Longitude, ParcelNumber, BuildingName, UnitNumber, SubdivisionName, MLSAreaMajor.
  • ParcelNumber: «A number used to uniquely identify a parcel or lot. This number is typically issued by the county or county assessor.»
  • Источник: RESO DD 2.0 Property.
• RESO UPI (Universal Property Identifier): отдельный стандарт для физического объекта — URN из страны, региона, номера участка, типа и подтипа объекта.
  • RESO прямо называет назначение: однозначная ссылка на объект, в том числе для дедупликации.
  • Источник: upi.reso.org.
• Вывод из RESO: один физический объект (UPI) → много записей-объявлений (ListingKey), каждое со своим агентом (ListAgentKey), офисом (ListOfficeKey) и ценой.
• idealista: по публикации 2021 года запустил инструмент, показывающий один объект, выставленный несколькими агентствами и частными лицами на idealista и других порталах.
  • Источник: onlinemarketplaces.com, 2021.
  • Критерии склейки idealista не публикует — официального описания не нашёл.
• Испанский аналог UPI — referencia catastral (RC), 20 символов:
  • 14 первых — участок (finca / parcela), то есть дом;
  • 4 следующих — конкретный объект внутри участка, то есть квартира или помещение;
  • 2 последних — контрольные.
  • Источник: idealista news — referencia catastral.
  • ✅ Проверил запросом: Catastro по адресу «CL SANT CARLES 10, Barcelona» вернул pc1=2212501, pc2=DF3821C, car=0001, cc1=H, cc2=K — ровно эта структура.

1.2. Остальные сущности — как они называются в стандартах и CRM

• Список ресурсов RESO DD 2.0 (dd.reso.org/DD2.0/about):
  • Member — агент (участник MLS).
  • Office — агентство (офис).
  • Teams, TeamMembers — команды агентов.
  • Showing, ShowingAppointment, ShowingRequest, ShowingAvailability — просмотры.
  • OpenHouse — день открытых дверей.
  • Contacts, ContactListings, ContactListingNotes — клиенты, их подборки и заметки по объявлениям.
  • SavedSearch — сохранённые критерии поиска.
  • Prospecting — рассылка подборок клиенту.
  • HistoryTransactional — история изменений полей (цена, статус).
  • Media — фото и документы объявления.
  • PropertyRooms, PropertyUnitTypes — комнаты и типы юнитов.
  • Отдельного ресурса «дом» и «район» в списке нет: район — поля внутри Property (MLSAreaMajor, SubdivisionName), дом — BuildingName.
• EspoCRM Real Estate (открытое расширение, AGPLv3) (espocrm.com):
  • Добавляет две сущности: Properties и Requests (запрос клиента = критерии поиска).
  • Request хранит «desired locations, price range, square range».
  • Property хранит «address, price, square, number of bedrooms, number of bathrooms, floor, year built».
  • CRM показывает совпадения в обе стороны: подходящие объекты для запроса и подходящие запросы для объекта.
  • Интерес клиента к объекту → создаётся Opportunity (сделка); при Closed Won объект и запрос автоматически получают статус Completed.
• Переговоры / предложение цены: в RESO отдельного ресурса «offer» в списке DD 2.0 нет; есть TransactionManagement.
  • 🔮 Додумал: для личной базы переговоры удобнее хранить как сделку (deal) на паре «мы × объявление» с журналом событий: запрос, просмотр, предложение цены, ответ, итог.

1.3. Сводная модель, применимая к нашему случаю

• 🔮 Додумал (сборка из RESO + EspoCRM + Catastro, под личную базу):
  • area — район: barri и districte из Open Data BCN, ключ codi_barri.
  • building — дом: ключ = 14 символов RC; адрес, координаты, год постройки.
  • unit — квартира: ключ = 20 символов RC, если известна; иначе адрес + этаж + дверь; ссылка на building.
  • listing — объявление: портал, URL, тип сделки (sale / rent / flex-rent), цена, дата, агент, агентство; ссылка на unit; история цены.
  • agent — агент (как RESO Member): телефон WhatsApp, агентство, языки, заметки о стиле.
  • agency — агентство (как RESO Office).
  • visit — просмотр (как RESO Showing): дата, кто был, впечатление.
  • deal — переговоры по одному объявлению: стадия, итог, причина отказа, журнал.
  • search_criteria — что ищем (как EspoCRM Request / RESO SavedSearch): отдельно «купить на Барселонете», «снять весной 2027», «сабаренда».

2. Нормализация адресов и бесплатные координаты без ключей

2.1. Nominatim (OpenStreetMap) — правила использования, цитаты

• Источник: Nominatim Usage Policy, прочитано 2026-11-02.
• Лимит: «No heavy uses (an absolute maximum of 1 request per second).»
• Один поток: «limit your requests to a single thread.»
• Идентификация: «Provide a valid HTTP Referer or User-Agent identifying the application».
• Кэш: «Results must be cached on your side.»
• Атрибуция: «Clearly display attribution as suitable for your medium.»
• Массовое геокодирование: «As a general rule, bulk geocoding of larger amounts of data is not encouraged.»
• Автодополнение запрещено: «Auto-complete search» — в списке запрещённого; «you must not implement such a service on the client side».
• ✅ Проверил запросом (структурный поиск street=10 Carrer de Sant Carles&city=Barcelona&countrycodes=es&addressdetails=1):
  • вернул lat 41.3790092, lon 2.1888912;
  • в address есть quarter: "la Barceloneta" и suburb: "Ciutat Vella" — то есть barri и districte приходят сразу;
  • лицензия ответа: «Data © OpenStreetMap contributors, ODbL 1.0».
• Для нас десятки адресов — это не «bulk»; скрипт с паузой 1 с и кэшем в JSON укладывается в правила.

2.2. Photon (komoot) — альтернатива на тех же данных OSM

• Источник: photon.komoot.io.
• Условия: «You can use the API for your project, but please be fair - extensive usage will be throttled.»
• Гарантий нет: «We do not guarantee for the availability and usage might be subject of change in the future.»
• Ключ не упомянут; примеры: https://photon.komoot.io/api/?q=...&limit=1&lang=..., обратный — https://photon.komoot.io/reverse?lon=..&lat=...

2.3. ICGC Geocoder — официальный геокодер Каталонии

• Источник: ICGC Geocoder; документация openicgc.github.io/geocodificador-doc_en.
• Охват: только Каталония — «obtain the coordinates of a place located in Catalonia from its postal address».
• Операции: cerca (полный поиск), autocompletar, обратное геокодирование; базовый URL https://eines.icgc.cat/geocodificador.
• ✅ Проверил запросом https://eines.icgc.cat/geocodificador/cerca?text=Carrer de Sant Carles 10, Barcelona&size=1:
  • ответ — GeoJSON FeatureCollection, точка [2.18889116, 41.37900915];
  • есть нормализованные поля: tipus_via, nom_via, portal, codi_postal, municipi, etiqueta.
• Ключ и лимиты на странице не указаны; лицензия ответов не указана.
  • 🔮 Додумал: ключ не нужен (запрос прошёл без ключа), но условия использования не опубликованы — держать паузу и кэш как для Nominatim.

2.4. Catastro (Sede Electrónica del Catastro) — открытый поиск по адресу и по референции

• Источник: datos.gob.es — Servicios de datos catastrales no protegidos.
  • Даются «datos no protegidos de Catastro (sin titularidad ni valor catastral)» — без собственника и кадастровой стоимости.
  • Охват — вся Испания, кроме Страны Басков и Наварры.
  • Сервисы: списки провинций, муниципалитетов, улиц и номеров; данные объекта по адресу, по RC, по polígono-parcela; перевод RC ↔︎ координаты.
  • Условия — в PDF licdescargaES.pdf (не открывал).
• OVCCoordenadas: Consulta_RCCOOR (RC по координатам), Consulta_CPMRC (координаты по RC), Consulta_RCCOOR_Distancia (RC рядом с точкой).
• ✅ Проверил запросом Consulta_RCCOOR?SRS=EPSG:4326&Coordenada_X=2.18889116&Coordenada_Y=41.37900915 (HTTP GET, без ключа):
  • вернул RC участка 2212501DF3821C и адрес CL PESCADORS 13 — угловой дом, у которого второй адрес — Sant Carles 10.
• ✅ Проверил запросом JSON-вариант .../OVCWcfCallejero/COVCCallejero.svc/json/Consulta_DNPLOC?Provincia=BARCELONA&Municipio=BARCELONA&Sigla=CL&Calle=SANT CARLES&Numero=10:
  • вернул полный RC 2212501DF3821C0001HK, назначение, площадь, год постройки 1936, тип участка «Parcela con varios inmuebles (division horizontal)» и ссылку на кадастровую карту.
• Вывод: Catastro даёт ключ дома (14 символов) и решает «один дом — два адреса» (угловые дома на Барселонете).

2.5. Открытые данные Барселоны — границы barris и districtes

• Страница набора: Administrative units of the city of Barcelona.
• Лицензия: Creative Commons Attribution 4.0 (CC BY 4.0).
• Состав: 10 districtes, 73 barris (коды утверждены 22.12.2006).
• Ресурсы, полезные нам (✅ скачал и проверил формат 2026-11-02):
  • BarcelonaCiutat_Barris.json — прямая ссылка → редирект на https://opendata-ajuntament.barcelona.cat/resources/bcn/EstadisticaUnitatsAdministratives/BarcelonaCiutat_Barris.json.
    • Размер 1 059 023 байт.
    • Формат: не GeoJSON, а JSON-массив из 73 записей с полями codi_districte, nom_districte, codi_barri, nom_barri, geometria_etrs89, geometria_wgs84.
    • Геометрия — текст WKT (POLYGON ×71, MULTIPOLYGON ×2), координаты WGS84 (lon, lat) — сразу годятся для Leaflet после перевода в GeoJSON.
  • BarcelonaCiutat_Barris.csv — прямая ссылка, 1 051 160 байт, те же поля.
  • BarcelonaCiutat_Districtes.json — прямая ссылка.
  • Unitats_Administratives_BCN.geojson — прямая ссылка.
    • На деле ZIP 2 738 138 байт с двумя файлами: ..._POLIGONS.json (22,8 МБ) и ..._PUNTS.json.
    • Внутри все уровни сразу (1501 полигон: TERME, DISTRICTE, BARRI, AEB, SEC_CENS и др.), фильтр по TIPUS_UA == "BARRI".
    • Проекция EPSG:25831 (UTM 31N, метры) — Leaflet без перепроекции не покажет. Нам неудобен.
• ✅ Проверил: конвертация geometria_wgs84 → GeoJSON MultiPolygon на чистом Python (regex, без библиотек) даёт файл ≈366 КБ при 6 знаках после запятой.
• ✅ Проверил: точка Sant Carles 10 по лучевому алгоритму попадает ровно в la Barceloneta.
• Сторонняя готовая версия: martgnz/bcn-geodata — GeoJSON/TopoJSON, данные на 2020 год, barris/barris.json — TopoJSON (нужен topojson-client). Брать официальный источник надёжнее.

2.6. Как привязать точку к району

• Turf.js booleanPointInPolygon (документация, v7.4.0):
  • «Takes a Point and a Polygon or MultiPolygon and determines if the point resides inside the polygon.»
  • Вызов: turf.booleanPointInPolygon(turf.point([lon, lat]), feature); опция ignoreBoundary.
  • Порядок координат в GeoJSON — [lon, lat], а в Leaflet L.latLng(lat, lon) — частая ошибка.
• Без библиотек: лучевой алгоритм (ray casting) — 8 строк; для 73 полигонов и десятков точек скорости хватает (✅ проверил на Python).
• Ещё проще — взять район из ответа геокодера: Nominatim отдаёт quarter (barri) и suburb (districte).
  • 🔮 Додумал: названия OSM и Open Data BCN могут расходиться в мелочах (артикль, регистр) — сверять по коду codi_barri после point-in-polygon, а не по строке.
• 🔮 Додумал: считать район один раз при добавлении объекта и хранить codi_barri в записи — тогда карта и фильтры не зависят от Turf в браузере.

3. Карта локально без сервера

3.1. Leaflet — версия и подключение

• Стабильная версия — Leaflet 1.9.4 (релиз 18.05.2023); 2.0.0-alpha.1 — предварительная (leafletjs.com/download); npm latest = 1.9.4.
• Официальные теги с integrity — в блоке «Готовые ссылки для прототипа» ниже.
• Встроенный GeoJSON: данные кладутся в <script>const LISTINGS = {...}</script> прямо в HTML.
  • 🔮 Додумал: fetch('listings.geojson') со страницы file:// браузеры (особенно Chrome) блокируют; встраивание данных в HTML этого избегает.

3.2. Фильтр по району и типу сделки

• L.geoJSON(data, { filter }) — «The filter option can be used to control the visibility of GeoJSON features» (пример Leaflet).
  • Функция получает feature и возвращает true / false.
• onEachFeature — вызывается на каждый объект до добавления; там вешается bindPopup с ценой, ссылкой, агентом.
• pointToLayer — заменяет стандартный маркер, например на L.circleMarker с цветом по типу сделки.
• Слои и переключатель: по слою L.layerGroup на каждый тип сделки (sale, rent, flex-rent, sublet) + L.control.layers(null, overlays) — галочки в углу карты без своего кода.
• Фильтр по району: 🔮 Додумал — выпадающий список <select> из nom_barri; при смене — layer.clearLayers() и addData() с новым filter; полигоны barris — отдельным слоем с подписями.

3.3. Группировка близких точек — Leaflet.markercluster

• Источник: Leaflet/Leaflet.markercluster; требует Leaflet ≥ 1.0.0.
• Последняя версия на npm и cdnjs — 1.5.3 (опубликована 18.10.2021); README местами ещё ссылается на 1.4.1.
• Пример: var markers = L.markerClusterGroup(); markers.addLayer(L.marker(...)); map.addLayer(markers);.
• Опции: maxClusterRadius (по умолчанию 80 px), disableClusteringAtZoom (на этом зуме и ближе — без кластеров).
• 🔮 Додумал: на Барселонете дома стоят плотно, и несколько объявлений одного дома дают одну точку — нужен disableClusteringAtZoom: 18 или spiderfyOnMaxZoom (по умолчанию включён), чтобы точки раскрывались.

3.4. Тайлы и file:// — что работает, а что нет

• OSM Tile Usage Policy (operations.osmfoundation.org/policies/tiles):
  • URL — только «https://tile.openstreetmap.org/{z}/{x}/{y}.png»; «Other subdomains or hostnames may be slower or withdrawn without notice.»
  • Referer: «Browsers are expected to send a valid Referer header.»
  • Блокировки: «Traffic using generic defaults, referer-stripping, or spoofed identities may be blocked without notice.»
  • Атрибуция: «Show OpenStreetMap licence attribution clearly on the map (typically bottom-right).»
  • Офлайн: «Offline use is not permitted on tile.openstreetmap.org.»
  • Массовая выкачка запрещена: «Bulk downloading is any pre-emptive fetching of tiles other than those a user is actively viewing.»
  • Числового порога «тяжёлого» использования политика не даёт; file:// не упоминает.
• Что происходит с file:// на практике (форум OSM, март 2026):
  • Страница Leaflet, открытая с диска, получает 403 с текстом «Referer is required by tile usage policy of to OpenStreetMap's volunteer-run servers».
  • С file:// браузер Referer не шлёт, а подставить его вручную браузер не даёт.
  • Блокировка идёт «brownout»-ом — часть тайлов грузится, часть нет.
  • Работающий обход из треда: открыть ту же страницу через локальный сервер python -m http.server --bind 127.0.0.1.
  • <meta name="referrer"> помог на веб-сервере, но не с одиночного локального файла.
• OSM wiki «Blocked» (wiki.openstreetmap.org/Blocked, правка 10.08.2026): для сайтов — выставить разрешающий Referrer-Policy; у Leaflet для слоя есть опция referrerPolicy; блок снимается сам после исправления.
• ✅ Проверил запросом (curl, не браузер): тайл OSM с собственным User-Agent отдаётся 200 и без Referer, и с Referer: http://localhost:8000/.
  • Это не доказывает работу из браузера через file:// — там браузерный User-Agent и пустой Referer, что форум описывает как блокируемый случай.
• CARTO basemaps — больше не вариант без ключа (условия от 29.09.2026, страница ключа):
  • бесплатный уровень — только «any Customer who requests and uses a CARTO-issued API key»;
  • запросы без ключа «may receive a visible watermark»;
  • некоммерческий лимит — 5 000 000 тайлов в месяц, но с ключом и регистрацией;
  • ✅ Проверил запросом: тайл a.basemaps.cartocdn.com/rastertiles/voyager/... без ключа — картинка с надписью «API KEY REQUIRED».
• ICGC Base Map Service — бесплатные тайлы без ключа (icgc.cat Base Map Service):
  • XYZ в EPSG:3857: https://geoserveis.icgc.cat/servei/catalunya/mapa-base/wmts/topografic/MON3857NW/{z}/{x}/{y}.png, зумы 0–20.
  • Лицензия: «Catalonia ©ICGC. License CC-BY ( attribution ) / Rest of the world ©OpenMapTiles ©OpenStreetMap contributors. ODbL license».
  • Ключ и регистрация на странице не упомянуты.
  • ✅ Проверил запросом: тайл зума 16 над Барселонетой отдаётся 200 без Referer (формат фактически image/jpeg).
  • 🔮 Додумал: раз сервер отвечает без Referer, страница с file:// должна грузить эти тайлы; в браузере не проверял.

3.5. Готовые онлайн-инструменты (для сравнения)

• uMap (umap.openstreetmap.fr): карта поверх OSM с импортом CSV и GeoJSON; анонимные карты с секретной ссылкой редактирования описаны ещё в релизе 0.3.0 (OSM dev, 2013).
  • Сайт uMap отдал 403 нашему загрузчику; текущие настройки видимости не проверил.
  • Минус для нас: данные уходят на чужой сервер; карта по ссылке может стать доступной посторонним.
• geojson.io (github.com/mapbox/geojson.io): «A fast, simple editor for map data», лицензия ISC, импорт и экспорт GeoJSON, KML, CSV, Shapefile.
  • Работает на Mapbox GL JS; для своей копии нужен Mapbox-токен — нам не подходит как основа.
  • Годится как разовый инструмент: поправить точку или нарисовать контур и сохранить GeoJSON.

4. История переговоров и «предпочтения по переговорам» в CRM

4.1. Стадии воронки (pipeline stages)

• HubSpot, воронка по умолчанию (knowledge.hubspot.com):
  • Appointment scheduled (20%) → Qualified to buy (40%) → Presentation scheduled (60%) → Decision maker bought-in (80%) → Contract sent (90%) → Closed won (100%) / Closed lost (0%).
  • Обязательны обе закрытые стадии — Won и Lost, иначе отчёты считают неверно.
  • Можно сделать поле обязательным при переходе на стадию: «If a property is required, users cannot create or update the record until they set a value for it.»
• Follow Up Boss (CRM для риелторов) (help.followupboss.com): стадии контакта — Hot Prospect, Nurture, Active Client, Closed, Past Client; Lead, Closed и Trash — системные (по стороннему разбору).
• 🔮 Додумал — стадии для нашей личной базы:
  • Покупка: found → asked-agent → visit-scheduled → visited → offer-made → negotiating → reserved (arras) → notary → won / lost.
  • Аренда (в т.ч. Ukio): found → asked-availability → visit-or-video → applied → documents-sent → contract-signed → won / lost.
  • Сабаренда (Константин — арендатор и арендодатель): отдельная воронка «жилец»: inquiry → viewing → agreed → moved-in → moved-out.

4.2. Итог и причина отказа (won / lost, lost reason)

• Pipedrive (support.pipedrive.com — Lost reasons):
  • По умолчанию причина — свободный текст: «By default, Pipedrive is set to use freeform lost reasons.»
  • Можно завести готовый список до 100 причин — данные тогда сравнимы.
  • Комментарий к причине сохраняется заметкой в сделке.
  • Рекомендация: смотреть причины в отчётах, чтобы видеть повторяющиеся.
• HubSpot (стандартные поля сделки): поле Closed lost reason — причина потери сделки; сообщество советует сделать его обязательным на стадии Closed lost.
• 🔮 Додумал — короткий список причин для нас: price-too-high, sold-or-rented-to-other, bad-condition, noise-or-street, floor-or-no-lift, agent-unresponsive, owner-refused-offer, we-chose-other, documents-problem, плюс свободный комментарий.

4.3. Заметки об агенте и стиле общения

• obsidian-crm (github.com/TalkingQuickly/obsidian-crm):
  • Человек — отдельная заметка с frontmatter: name, company, email, phone, tags, created, last_contact.
  • Каждое взаимодействие — отдельная заметка YYYY-MM-DD - {{person}} - {{title}} со ссылкой на человека; разделы: краткое содержание, чек-лист действий, заметки.
  • last_contact обновляется автоматически при добавлении заметки; Dataview строит таблицы «кому давно не писали».
• Форум Obsidian: Dataview надёжно читает YAML-frontmatter, а поля в теле заметки — не всегда (тред о frontmatter vs тело).
• 🔮 Додумал — поля «предпочтений по переговорам» агента:
  • preferred_channel (whatsapp-text / voice / call), languages, response_speed, negotiable (да / нет / по цене / по срокам), commission_policy, works_for (продавец / покупатель / оба), reliability_notes, last_contact.
  • Заметки — атомарными пунктами с датой и ссылкой на сообщение WhatsApp, чтобы факт можно было проверить.

4.4. Что из этого применимо к маленькой личной базе markdown + JSON

• Frontmatter + отдельные заметки-события (как obsidian-crm) — да: читается человеком, ищется grep-ом, Dataview не обязателен.
• Стадии с вероятностями (HubSpot) — нет: вероятность для двух людей не нужна, достаточно стадии и даты.
• Готовый список причин отказа (Pipedrive) — да: через полгода видно, почему отваливались варианты.
• Обязательное поле на стадии (HubSpot) — да в виде правила валидатора: lost без lost_reason не сохраняется.
• Matching запрос ↔︎ объект (EspoCRM) — частично: фильтр карты по критериям из search_criteria закрывает потребность.

Что берём для маленькой личной базы

1. Разделить unit и listing. Довод: одну квартиру на Барселонете выставляют 2–3 агентства по разной цене — так делает RESO (Property = объявление, UPI = объект) и idealista при склейке дублей; иначе сравнение цен невозможно.
2. Ключ дома — 14 символов referencia catastral, ключ квартиры — 20. Довод: бесплатно, без ключа API, однозначно решает «угловой дом с двумя адресами» (проверено на Sant Carles 10 / Pescadors 13).
3. Координаты — ICGC Geocoder первым, Nominatim запасным, с кэшем в JSON. Довод: ICGC официальный для Каталонии и отдаёт нормализованную улицу и номер; Nominatim требует 1 запрос/с, свой User-Agent и кэш — для десятков адресов это одна минута.
4. Район считать один раз и хранить codi_barri в записи. Довод: карта и фильтры работают без Turf и без сети; источник — официальный JSON Open Data BCN (CC BY 4.0), перевод в GeoJSON ≈366 КБ одним скриптом.
5. Карта — один HTML с Leaflet 1.9.4 с CDN и встроенным GeoJSON. Довод: ни сервера, ни сборки; фильтр через L.geoJSON({filter}) и L.control.layers, кластеры — markercluster 1.5.3.
6. Тайлы — ICGC topografic по умолчанию, OSM — только через python3 -m http.server. Довод: OSM с 2026 года блокирует страницы с file:// без Referer; CARTO теперь требует ключ; ICGC отвечает без Referer и без ключа, лицензия CC-BY.
7. Переговоры — сущность deal на пару «мы × объявление» с журналом событий. Довод: так устроены Pipedrive и HubSpot; история цены, просмотров и ответов агента — в одном месте, а не размазана по переписке.
8. Короткий фиксированный список lost_reason + свободный комментарий, обязательный при lost. Довод: Pipedrive и HubSpot советуют готовый список ради сравнимости; валидатор не даст закрыть сделку без причины.
9. Агент — markdown-заметка с frontmatter, взаимодействия — датированные пункты со ссылкой на сообщение WhatsApp. Довод: паттерн obsidian-crm проверен на личных CRM, читается без программ, а ссылка на сообщение делает каждый факт проверяемым.
10. Отдельные воронки для покупки, аренды и сабаренды, а не одна общая. Довод: этапы разные (arras и нотариус против документов и договора аренды); общий список стадий путает фильтры.

Готовые ссылки для прототипа

Leaflet 1.9.4 (официальные теги с leafletjs.com/download)

<link rel="stylesheet" href="https://unpkg.com/leaflet@1.9.4/dist/leaflet.css" integrity="sha256-p4NxAoJBhIIN+hmNHrzRCf9tD/miZyoHS5obTRR9BMY=" crossorigin="" />
<script src="https://unpkg.com/leaflet@1.9.4/dist/leaflet.js" integrity="sha256-20nQCchB9co0qIjJZRGuk2/Z9VM+kNiyxNV1lvTlZBo=" crossorigin=""></script>

• То же с cdnjs (SRI из api.cdnjs.com):
  • CSS https://cdnjs.cloudflare.com/ajax/libs/leaflet/1.9.4/leaflet.css — sha512-Zcn6bjR/8RZbLEpLIeOwNtzREBAJnUKESxces60Mpoj+2okopSAcSUIUOseddDm0cxnGQzxIR7vJgsLZbdLE3w==
  • JS https://cdnjs.cloudflare.com/ajax/libs/leaflet/1.9.4/leaflet.js — sha512-BwHfrr4c9kmRkLw6iXFdzcdWV/PGkVgiIyIWLLlTSXzWQzxuSg4DiQUCpauz/EWjgk5TYQqX/kvn9pG1NpYfqg==

Leaflet.markercluster 1.5.3 (cdnjs, SRI из api.cdnjs.com)

<link rel="stylesheet" href="https://cdnjs.cloudflare.com/ajax/libs/leaflet.markercluster/1.5.3/MarkerCluster.css" integrity="sha512-mQ77VzAakzdpWdgfL/lM1ksNy89uFgibRQANsNneSTMD/bj0Y/8+94XMwYhnbzx8eki2hrbPpDm0vD0CiT2lcg==" crossorigin="anonymous" />
<link rel="stylesheet" href="https://cdnjs.cloudflare.com/ajax/libs/leaflet.markercluster/1.5.3/MarkerCluster.Default.css" integrity="sha512-6ZCLMiYwTeli2rVh3XAPxy3YoR5fVxGdH/pz+KMCzRY2M65Emgkw00Yqmhh8qLGeYQ3LbVZGdmOX9KUjSKr0TA==" crossorigin="anonymous" />
<script src="https://cdnjs.cloudflare.com/ajax/libs/leaflet.markercluster/1.5.3/leaflet.markercluster.js" integrity="sha512-OFs3W4DIZ5ZkrDhBFtsCP6JXtMEDGmhl0QPlmWYBJay40TT1n3gt2Xuw8Pf/iezgW9CdabjkNChRqozl/YADmg==" crossorigin="anonymous"></script>

Turf.js 7.4.0 (только если point-in-polygon нужен в браузере)

• https://cdnjs.cloudflare.com/ajax/libs/Turf.js/7.4.0/turf.min.js — sha512-822zqm9Mz7MyVmwNEtqsJeorg2f0jyeNAj/v22L/HpNPbnmh4Ol+JCfmG/IX8s4iR36sELngHBSWzK7NHT9NNg==

Тайлы с атрибуцией

• ICGC topografic — по умолчанию, работает без Referer (curl-проверка):

L.tileLayer('https://geoserveis.icgc.cat/servei/catalunya/mapa-base/wmts/topografic/MON3857NW/{z}/{x}/{y}.png', {
  maxZoom: 20,
  attribution: 'Catalonia &copy; <a href="https://www.icgc.cat/">ICGC</a> (CC BY) | Rest of world &copy; OpenMapTiles &copy; <a href="https://www.openstreetmap.org/copyright">OpenStreetMap contributors</a>'
}).addTo(map);

• OSM — только если страница открыта через http://localhost (python3 -m http.server --bind 127.0.0.1):

L.tileLayer('https://tile.openstreetmap.org/{z}/{x}/{y}.png', {
  maxZoom: 19,
  referrerPolicy: 'strict-origin-when-cross-origin',
  attribution: '&copy; <a href="https://www.openstreetmap.org/copyright">OpenStreetMap contributors</a>'
}).addTo(map);

• CARTO — не использовать: с 2026 года без ключа отдаёт водяной знак.

Границы районов Барселоны (Open Data BCN, CC BY 4.0, атрибуция «© Ajuntament de Barcelona»)

• Barris, JSON с полем WKT geometria_wgs84 (1,06 МБ, 73 записи): https://opendata-ajuntament.barcelona.cat/data/dataset/808daafa-d9ce-48c0-925a-fa5afdb1ed41/resource/75197dfe-0306-4c5e-9643-34948af07fb6/download
• Districtes, JSON с WKT: https://opendata-ajuntament.barcelona.cat/data/dataset/808daafa-d9ce-48c0-925a-fa5afdb1ed41/resource/5f8974a7-7937-4b50-acbc-89204d570df9/download
• Настоящий GeoJSON (ZIP, все уровни, EPSG:25831 — нужна перепроекция): https://opendata-ajuntament.barcelona.cat/data/dataset/808daafa-d9ce-48c0-925a-fa5afdb1ed41/resource/cd800462-f326-429f-a67a-c69b7fc4c50a/download
• Barceloneta в наборе: codi_districte "01" (Ciutat Vella), nom_barri "la Barceloneta".

Геокодеры (без ключей, с кэшем, не чаще 1 запроса в секунду)

• ICGC: https://eines.icgc.cat/geocodificador/cerca?text=<адрес>, Barcelona&size=1
• Nominatim: https://nominatim.openstreetmap.org/search?street=<номер> <улица>&city=Barcelona&countrycodes=es&format=jsonv2&addressdetails=1&limit=1 + собственный User-Agent
• Catastro, RC по адресу (JSON): https://ovc.catastro.meh.es/OVCServWeb/OVCWcfCallejero/COVCCallejero.svc/json/Consulta_DNPLOC?Provincia=BARCELONA&Municipio=BARCELONA&Sigla=CL&Calle=<УЛИЦА>&Numero=<N>
• Catastro, RC по координатам (XML): https://ovc.catastro.meh.es/ovcservweb/ovcswlocalizacionrc/ovccoordenadas.asmx/Consulta_RCCOOR?SRS=EPSG:4326&Coordenada_X=<lon>&Coordenada_Y=<lat>