🗂️ Задача 009 — опись наших данных о недвижимости

• Всё ниже посчитано по файлам репозитория на 2026-11-02 (python3, только чтение).
• Текст сообщений — недоверенные данные: ссылки из переписки не открывались, цитаты — только как доказательство, не длиннее строки.
• Переписка Ирины Мамай не читалась и не цитируется.
• Номера телефонов замаскированы: +34 6** *** *12; ID контактов с номером внутри — тоже (…-346********20), полный ID — в реестре.
• Непроверенное помечено 🔮 Додумал:.

⚡ Коротко

• В реестрах 20 квартир, 36 контактов, 25 компаний, 40 строк журнала; черновиков скрипта (draft-…) сейчас 0.
• Координат нет ни у одной записи; район назван у 9 из 20 квартир; полей «дом», «этаж», «нормализованный адрес» нет.
• Адрес с номером дома есть у 6 квартир, только улица — у 4; все 6 проверенных адресов Nominatim находит в барри la Barceloneta.
• Цена известна у 4 квартир из 20, комнаты — у 1: для карты-сравнения цен данных мало.
• Сабаренды в этом репо нет вовсе; в соседнем репо — 1 квартира (та же, что «моя аренда»), точный адрес там сознательно не хранится.

1️⃣ Какие поля есть в трёх JSON

🏠 REGISTRY-realestate-properties-apartments.json — 20 записей

👤 REGISTRY-realestate-contacts-people-and-company-accounts.json — 36 записей

• Роли: real_estate_agent 23 · real_estate_agency_office 7 · unknown 3 · property_manager 1 · property_owner 1 · roommate_or_tenant 1.
• Тип аккаунта: person 22 · unknown 8 · company_account 5 · group_sender 1.

🏢 REGISTRY-realestate-companies-and-agencies.json — 25 записей

• Типы: real_estate_agency 17 · unknown_agency_placeholder 6 · property_management 1 · private_individuals_group 1.
• У компаний нет адреса офиса, телефона офиса, района работы — для гео-CRM агентств это пробел.

2️⃣ Чего не хватает для гео

❌ Нет совсем

• Координат (lat, lon) — 0 из 20 квартир, 0 из 25 компаний.
• Поля «дом / здание» (building) — две квартиры в одном доме связаны только текстом и похожими property_id.
• Поля «этаж / дверь» — сведения есть только в тексте conversation_topics и цитатах.
• Нормализованного адреса (улица по справочнику города, номер, индекс).
• Уровня точности точки (дом / улица / район).
• Барри и округа по официальному делению города: neighbourhood — свободная строка.

🟡 Есть частично

• address_text с номером дома — 6 квартир:
  • carrer del Mar 117;
  • Carrer de Sant Miquel, 116, Ciutat Vella, 08003 Barcelona;
  • Carrer Grau I Torres 47-49 / 08003 Barcelona (+ квартира 3.2 в conversation_topics);
  • Grau i Torras 47 (Lucas Fox);
  • Atlantida 97-99 — две квартиры в одном доме.
• address_text только улица — 4 квартиры:
  • Carrer dels Pescadors — две квартиры On Urbe;
  • Calle Safareigs, 08003, Barcelona;
  • da a la calle dels pescadors pero se entra desde carrer de sant miquel — описание угла, не адрес.
• Разнобой написания одной улицы: Grau I Torres / Grau i Torras (по Nominatim — Carrer de Grau i Torras), Atlantida / Carrer de l'Atlàntida, calle Pescadors / Carrer dels Pescadors.
• Район в neighbourhood — 9 квартир: Barceloneta 7, Eixample 1, Poblenou 1.
  • У 7 из 10 квартир с адресом район пуст: atlantida-… ×2, carrer-dels-pescadors-on-urbe-… ×2, carrer-dels-pescadors-urbane-international, idealista-112073317-keller-williams, calle-safareigs-08003-housfy — геокодер заполняет его сам (раздел «Геокодирование»).
• Район или улица в ссылке объявления:
  • bcnfinques.com/…-en-la-barceloneta-… → Barceloneta;
  • lucasfox.com/…/barceloneta/… → Barceloneta;
  • onurbegrup.com/propiedad/…-a-barceloneta/ → Barceloneta;
  • housfy.com/…/calle-safareigs-08003-… → улица и индекс;
  • ссылки idealista (8 квартир) — только номер объявления, адреса в ссылке нет.
• Ориентиры в тексте (conversation_topics, цитаты) — для зоны поиска, а не для точки:
  • «квартира у рынка» (Tecnocasa, finca с видом на площадь рынка);
  • «ниже Pepe Rubianes» — граница зоны поиска в словах Константина;
  • «у пляжа Sant Miquel», «без перехода улицы с машинами».
• Сообщение-геометка: в чате Celea Team одно сообщение с media_type: "location" (msg_id ACCB5EDF…, 2026-08-05), но в выгрузке у него пустой текст — координат в JSONL нет.
  • 🔮 Додумал: в базе wacli координаты геометки могут храниться; не проверял — чтение базы вне рамок этой описи.

3️⃣ Сколько записей по темам, типам сделки и статусам

🧭 По теме (назначению)

• Внутри темы покупки на деле лежит и аренда: 1 комната в Эшампле (eixample-double-room-near-diagonal-balmes, 650 €/мес) и квартира в Poblenou; у 10 контактов в журнале открыт вопрос topic- «аренда — часть покупки или отдельная тема» (decided_by: "agent").
• Квартира сабаренды и current-rented-flat-from-david-garcia — один физический объект в двух репо под разными именами.

💼 По deal_type (квартиры)

• sale — 11.
• unknown — 7 (среди них 5 квартир темы покупки, которые по контексту почти наверняка продаются: atlantida-… ×2, carrer-grau-i-torres-…, carrer-dels-pescadors-urbane-international, idealista-112181673-housfy).
• rent — 1 (моя аренда).
• room_rent — 1.

🚦 По status_in_conversation

• visited — 7.
• offered — 7.
• rejected_by_me — 2.
• rejected_by_them — 1.
• visit_planned — 1 (Keller Williams; по переписке Константин 05.08 подтвердил время и написал, что опоздает на 5 минут — 🔮 Додумал: просмотр, вероятно, состоялся, статус не обновлён).
• rented_by_me — 1.
• unknown — 1.

🔎 Прочее

• confidence квартир: high 10 · medium 9 · low 1.
• Журнал: 40 строк — workplace- 16, role- 12, topic- 11, same-property- 1; решил агент 34, Константин 6.

4️⃣ Кандидаты для прототипа карты

• Отбор: тема покупки, есть улица (лучше с номером), ссылка на объявление, просмотр или переговоры.
• Ни у одной квартиры с точным адресом нет цены в реестре — это честный пробел, а не пропуск в отборе.

🥇 1. carrer-del-mar-117-barceloneta

• Адрес в данных: carrer del Mar 117; neighbourhood: Barceloneta.
• Ссылка: https://www.idealista.com/inmueble/112091440/.
• Тип: sale; цена: null; комнаты: null.
• Агент: celea-team-celestino → компания celea-team.
• Статус: visited; просмотр: 2026-08-05T11:00:00Z.
• Что ещё известно (из conversation_topics): община 277 €/квартал, IBI 558 €/год, цена обсуждаема.
• Пригодность адреса для геокодирования: ✅ высокая — улица и номер, Nominatim нашёл дом.

🥈 2. idealista-112073317-keller-williams

• Адрес в данных: Carrer de Sant Miquel, 116, Ciutat Vella, 08003 Barcelona.
• Ссылка: https://www.idealista.com/inmueble/112073317/.
• Тип: sale; цена: null; комнаты: null; 4-й этаж без лифта (из conversation_topics).
• Агенты: keller-williams-kw-valles-office, keller-williams-kw-valles-pablo → компания keller-williams-kw-valles.
• Статус: visit_planned; просмотр: 2026-08-05T14:00:00Z.
• Пригодность: ✅ высокая — полный адрес с индексом; Nominatim вернул здание 118-116.
• ⚠️ Оговорка: адрес прислан как место встречи («Nos vemos aqui …»), а не как адрес квартиры — 🔮 Додумал: скорее всего это и есть дом квартиры.

🥉 3. carrer-grau-i-torres-47-49-frank-investment

• Адрес в данных: Carrer Grau I Torres 47-49 / 08003 Barcelona; квартира 3.2.
• Ссылка: https://www.idealista.com/inmueble/111991743/.
• Тип: unknown; цена: null; комнаты: null.
• Агент: frank-investment-markus → компания frank-investment.
• Статус: visited; просмотр: 2026-08-05T12:00:00Z.
• Пригодность: ✅ высокая после нормализации написания (Grau i Torras); Nominatim нашёл дом 47-49.
• Рядом в том же доме: lucas-fox-bcn71948-barceloneta («Grau i Torras 47», Lucas Fox) — журнал решил different_properties: живой пример сущности «дом» с двумя объектами.

4. atlantida-97-99-sqm-fifth-floor-sea-views

• Адрес в данных: Atlantida 97-99; 5-й этаж без лифта, вид на море (из conversation_topics).
• Ссылка: https://www.idealista.com/inmueble/111703849/.
• Тип: unknown; цена: null; комнаты: null.
• Агент: sqm-barceloneta-agent → компания sqm.
• Статус: visited; просмотр: 2026-08-17T13:00:00Z.
• Пригодность: ✅ высокая после нормализации (Carrer de l'Atlàntida 97); Nominatim нашёл дом 97-99.
• В том же доме — atlantida-97-99-sqm-second-flat (idealista 111805145, тот же просмотр): второй пример «один дом — две квартиры».

5. carrer-dels-pescadors-on-urbe-first-flat

• Адрес в данных: Carrer dels Pescadors — без номера.
• Ссылка: https://www.idealista.com/inmueble/110936812/.
• Тип: sale; цена: 176000 €; комнаты: null.
• Агенты: on-urbe-grup-barceloneta-office, on-urbe-grup-fernando, on-urbe-grup-franco → компания on-urbe-grup-barceloneta.
• Статус: visited; дат просмотра в реестре нет (visit_dates: []), хотя Константин благодарит «por la visita del otro día».
• Пригодность: 🟡 средняя — только улица; точка — середина улицы (у Nominatim — точка линии улицы, без дома).
• Лучший пример переговоров (раздел 5) и единственный кандидат с ценой.

🧺 Запасной: calle-safareigs-08003-housfy

• Адрес: Calle Safareigs, 08003, Barcelona; цена 245000 €; комнаты 2; ссылка housfy; агент housfy-claudia-virtual-agent → housfy; статус rejected_by_me («no me gusta la ubicación»).
• Точка — середина пешеходной улицы; на карте она в ~500 м к северу от остальных кандидатов — наглядно, почему Константин отказал.

🏠 Квартира «моей аренды» — current-rented-flat-from-david-garcia

• Адрес в реестре: null; район: null; цена: null.
• В фактах сабаренды: район Barceloneta, Barcelona; строка «Точный адрес — не хранится — решение не хранить адрес в репо».
• В контексте проекта: «SantMiquel» в сохранённом имени Давида — догадка агента, Константин её не подтверждал (_cons-project-context/11-…md, «❓ Уточнить»).
• Себестоимость аренды в месяц есть в фактах сабаренды (раздел «Себестоимость», помечено «не публиковать») — сюда не переносил.
• Геокодирование не делал: решение Константина «адрес не хранить» главнее; на карте — только точка района (уровень «район»), если Константин не скажет иначе.

5️⃣ Переговоры с итогом

✅ Успешные (ответ, просмотр, торг)

• carrer-del-mar-117-barceloneta · celea-team-celestino:
  • агент написал сам, Константин предложил два окна, агент подтвердил время через 3 минуты;
  • просмотр 05.08 состоялся, на следующий день агент прислал расходы (община, IBI) и сказал, что цена обсуждаема.
• carrer-dels-pescadors-on-urbe-first-flat + …-second-flat · on-urbe-grup-barceloneta-office, on-urbe-grup-franco, on-urbe-grup-fernando:
  • цена 176 000 € за каждую, 352 000 € за обе; первая раньше стоила 185 000 € (снижение — до торга, не его итог);
  • 05.08 Константин предложил 290 000 € за обе; агентство попросило официальное предложение с задатком 1 % (2 900 €, возвращается при отказе);
  • 27.08 Константин вернулся к торгу: 280 000 € за обе и подписание до 2 сентября (так пересказал Fernando);
  • 31.08 агент позвал в офис подать твёрдое предложение; итога (принято или нет) в переписке нет — статус фактически «торг открыт»;
  • 27.10 коллега Victor сам прислал новую квартиру (on-urbe-grup-pis-en-venda-barceloneta-2026-10) — агентство держит Константина как покупателя.
• idealista-112073317-keller-williams · keller-williams-kw-valles-pablo: просмотр назначен за сутки; агент сразу назвал комиссию 3 % + IVA с покупателя и уточнил покупку без ипотеки.

❌ Неуспешные

• Отказали они: idealista-112027922-barceloneta-reserved · idealista-advertiser-346********20 (компания fortia) — «Actualmente está reservado» (квартира уже забронирована).
• Отказал Константин по месту:
  • tecnocasa-piso-en-venta-664587 · tecnocasa-barceloneta-mar-office — квартира у рынка, а нужна «ниже Pepe Rubianes»;
  • calle-safareigs-08003-housfy · housfy-claudia-virtual-agent — не нравится расположение.
• Агенту нечего предложить: flourish-barcelona-toni — обе его квартиры требуют перехода улицы с машинами.
• Нет ответа агентства: poblenou-former-agency-346********82 и poblenou-former-agency-347********79 — Константин написал 2026-03-11, ответа в выгрузке нет.
• Нет ответа Константина (агент дожимает):
  • urbane-international-caleb — после просмотра «что думаете о квартире?» 06.08 без ответа;
  • tecnocasa-barceloneta-mar-alexis 02.09 и tecnocasa-barceloneta-mar-office 20.10 — «ещё ищете?», «новые квартиры» без ответа;
  • guimar-maria-jose, bcn-finques-greta, housfy-alba — «пытались до вас дозвониться».

🗣️ Признаки предпочтений в переговорах

• Язык: Константин пишет агентам по-испански (эвристика по словам, 13 чатов с его сообщениями агентам; исключение — inforealestate-vladimir-duran, 2024, по-русски); агенты отвечают по-испански, Celea Team и Frank Investment иногда по-английски.
• Канал: WhatsApp после заявки на idealista — в 8 из 13 чатов с агентами, где писал Константин, первым написал агент.
• Скорость ответа агента (медиана, от сообщения Константина до ответа): KW Valles 1 мин, SQM 0 мин, Urbane 3 мин, On Urbe 4 мин, Frank Investment 31 мин, Oak Properties 130 мин, Celea Team 155 мин.
• Скорость ответа Константина (медиана): агентам — 1–31 мин, у GUIMAR — 162 мин; Давиду Гарсии — ~7 ч (444 мин).
• Критерии, которые Константин сам называет агентам (из conversation_topics и цитат):
  • Барселонета у пляжа Sant Miquel, «без перехода улиц с машинами», «ниже Pepe Rubianes»;
  • низкий этаж («quiero algo bajo y cerca de la playa»), лифта в Барселоне обычно нет;
  • 130 000–280 000 €, покупка без ипотеки (контакт guimar-maria-jose);
  • можно без ремонта, расходы на ремонт — довод в торге (On Urbe).
• Приёмы торга: оффер за пакет из двух квартир со скидкой ~18–20 %, короткий срок сделки как довод, вопрос агенту «entre nosotros» о реальной цене.
• 🔮 Додумал: полей «язык общения», «канал», «скорость ответа», «итог переговоров», «предложенная цена» в реестрах нет — всё это сейчас только в тексте и выводится подсчётом.

6️⃣ Агент и агентство, богатые данными — кандидаты для EXAMPLE-страниц

🏢 Агентство

• Выбор: on-urbe-grup-barceloneta — несколько агентов, офис, торг с суммами, новая квартира в октябре, сайт https://onurbegrup.com.

👤 Агент

7️⃣ Кто пополняет реестры и где риск двух источников правды

✍️ Кто пишет сейчас

• Агент Claude Code руками по CHAT-whatsapp-*.jsonl — все 20 квартир, 36 контактов, 25 компаний (filled_by: claude-code/claude-opus-5-5, все 2026-10-29) и 40 строк журнала.
• SCRIPT-realestate-extract-listing-links-from-chat-exports.py (шаг 4 из 5) — пишет в справочник квартир только черновики draft-… (filled_by: process:…) по ссылкам, которых ещё нет ни в одном listing_urls; сейчас черновиков 0.
• SCRIPT-whatsapp-build-registry-html-view.py (шаг 5) — только читает реестры, проверяет двусторонние ссылки и журнал, строит вкладку «Недвижимость».
• SCRIPT-whatsapp-update-registry-all-steps.py — запускает шаги 1–5 и печатает, какие файлы realestate-registry/ изменились.
• Факты о квартире для сабаренды — руками агента со слов Константина в соседнем репо (REGISTRY-apartment-facts-…).
• VIP и «кто это» — _cons-project-context/1N-person-…md и REGISTRY-whatsapp-people-vip-marks-and-facts-from-konstantin.json.

⚠️ Где появится вторая правда

• Адрес, цена, статус, просмотры квартиры — сейчас в REGISTRY-realestate-properties-apartments.json; если отдельная база будет хранить их же, правка в одном месте не дойдёт до другого.
• Скрипт черновиков ищет дубли по listing_urls только в реестре этого репо — объекты, заведённые лишь в новой базе, он будет плодить заново как draft-….
• Сборщик HTML проверяет ссылки контакт ↔︎ квартира ↔︎ компания только внутри реестров — связи, добавленные в новой базе, никто не проверит.
• Квартира Давида уже живёт в двух местах: current-rented-flat-from-david-garcia (этот репо) и факты сабаренды (соседний репо); новая база — третье.
• Люди: VIP и роли — в контексте проекта, в файле пометок и в контактах; карточка агента в новой базе — четвёртое место.
• Варианты снять риск (решать Константину):
  • новая база — производная: строится скриптом из реестров, руками не правится;
  • новая база — главная: реестры переезжают туда, скрипты читают её, property_id и contact_id сохраняются (их запрещено менять);
  • разделить поля: «что сказали в переписке» — в реестрах, «гео, дом, район, решение» — в новой базе с ссылкой по property_id.

📍 Геокодирование кандидатов

• Запрос: https://nominatim.openstreetmap.org/search?format=jsonv2&addressdetails=1&limit=1&countrycodes=es&q=<адрес>, Barcelona, User-Agent: cl-cons-whats-task-009-prototype/1.0 (personal low-volume research), пауза 1,5 с, 6 запросов из 10 разрешённых, 2026-11-02.
• В строке запроса — нормализованное имя улицы (моя правка написания), адрес «как в данных» — во втором столбце.
• Барри — поле quarter из addressdetails (suburb у всех — округ Ciutat Vella; neighbourhood пуст).

🗺️ Что видно по точкам

• Carrer del Mar 117 и Sant Miquel 116 — в 22 м друг от друга; Grau i Torras 47-49 и Atlàntida 97-99 — в 46 м: пары кварталов, где сравнивать соседние объекты.
• Точка улицы Pescadors — в 63–74 м от Mar 117 и Sant Miquel 116; квартира Urbane «окна на Pescadors, вход с Sant Miquel» — 🔮 Додумал: тот же угол, может оказаться соседним или тем же домом, что Sant Miquel 116; без номера не проверить.
• Все 5 кандидатов — в пятне ~250 м; Safareigs, от которой Константин отказался «по месту», — в 366–558 м севернее.

❓ Уточнить у Константина

• Ставить ли на карту квартиру Давида хотя бы точкой района, и можно ли хранить её точный адрес в новой базе.
• Подтвердить, что Sant Miquel 116 — дом квартиры Keller Williams, а не просто место встречи.
• Аренда (Эшампле, Poblenou, контакты 2024) — отдельная тема рядом с «арендой весной 2027» или часть покупки (10 открытых вопросов topic- в журнале).
• Чем закончился торг On Urbe за две квартиры на Pescadors.